Peki ev sahibi kiracı anlaşmazlığında ne yapılabilir? Kiracının kanuni hakları nelerdir? Ev sahibi kiracısından memnun değilse evden nasıl çıkartabilir? İşte tüm bu soruların yanıtlarını Bolu Barosu Avukatlarından Şeyma Çevik cevapladı.
Son dönemde ev sahibi kiracı kavgalarının başka bir boyuta geçtiğini belirten Avukat Şeyma Çevik, ev sahibi kiracı gerilimin arttığı bugünlerde anlaşmazsızlıkların darba hatta cinayete bile yol açabildiğini söyledi.
Avukat Şeyma Çevik yaptığı açıklamada:
"Kiraya veren - kiracı kavgaları artık başka bir boyuta geçti. Kira bedelleri arttıkça taraflar arasındaki gerilim de artıyor. Birbirini darp edenler, eve zarar verenler derken cinayetle sonuçlanan olayları da artık sıkça görmeye başladık.
Türkiye tarihinin neredeyse son 3 yılının ciddi bir barınma krizi ile geçtiğini ve kiracı –kiraya veren sorunlarının en üst seviyede olduğu dönemi yaşadığımızı söyleyebiliriz.
Bu sürecin tek mağduru ne sadece kiracı ne de sadece ev sahipleridir. Her iki taraf da mağdur ancak bu süreçten fırsat yaratan kesim her zaman oluyor. Evini o bölgedeki rayiç kira bedellerinin çok çok üstünde bir bedelle kiraya vermek isteyen, fahiş kiralar isteyen ev sahipleri var. Diğer yanda da ev sahiplerinin iyi niyetini suiistimal eden, enflasyonun da altında yok denecek kadar bir artış yapmaya çalışıp çok düşük kiraya taşınmaz kiralayan, bir de kira sözleşmesini tapu gibi kabul edip evi sahiplenen kiracılar var. Yani kısacası her iki taraf açısından da çok sıkıntılı bir süreçteyiz" dedi.
Bugünlerde ev sahiplerinin ve kiracıların kendilerine çok fazla soru yönelttiklerini ifade eden Şeyma Çevik,
" Evimi satmak istiyorum, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Kira sözleşmemizin süresi bitti, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Mevcut artış oranının üstünde artış talep ettim, kiracım kabul etmedi, kiracımı tahliye edebilir miyim?
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle taşınmazı boşaltmamı istiyor, evden çıkarılır mıyım?
Ev sahibi kiraya ara zam istiyor, yapabilir mi?
Ev sahibi ile kira artış oranında anlaşamadık, evden çıkmam gerekir mi?…gibi daha pek çok soruyla karşılaşıyoruz. Hukukumuzda bu sorularla ilgili hükümler 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ile ilgili düzenlemelerde yer almaktadır. Kanunda örneğin tahliye sebepleri çok net bir şekilde tek tek sayılmıştır. Bunların haricinde bir tahliye sebebi üretilemez. Kiraya verenler ve kiracılar bunları bilerek hareket ederlerse belki aradaki gerginlik bir nebze azalabilir" şeklinde konuştu.
Avukat Şeyma Çevik ev sahibi ve kiracıların en çok merak ettiği soruları sizler için cevapladı:
Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir mi?
Kiraya veren, sözleşme süresinin bittiğinden bahisle kiracıyı kiralanandan çıkaramaz. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiş; “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” denmiştir. Dolayısıyla bir yıllık kira sözleşmesi imzalamış ve o yılın sonuna gelmiş olsanız bile ev sahibi sizi evden çıkaramaz.
Peki kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa, 10 yılın geçmesini beklemek dışında başka ne yapabilir?
Kiraya veren kira sözleşmesini aşağıdaki durumlarda feshedebilir. Fakat bu hallerde dava açması gerekir:
Örneğin; Kiraya veren evini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğunda ise sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması ve davaya dayanak olan iddialarını kanıtlaması gerekir.
Yine konut veya işyerinin yeniden inşası, imar ve son olarak mülkün satılması halinde yeni malikin gereksinimi nedenlerine dayanılarak sözleşme dava yoluyla feshedilebilir.
Kiraya veren, taşınmazı bir başka kişiye satmışsa yeni malik kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilir mi?
Eğer kiralananın yeni sahibi burayı kendi kişisel ihtiyacı için almışsa ve kullanmak istiyorsa taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Taşınmazın yeni sahibi bu bildirimi yaptıktan 6 ay sonra tahliye davası açarak sözleşmeyi sonlandırma yoluna gidebilir.
Kiraya veren, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye davası açabilir mi?
Kiracı evi belli bir tarihte boşaltmak için yazılı olarak söz vermişse yani tahliye taahhüdünde bulunmuşsa ve bu tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren bu taahhüde dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu husus ev sahibini en çok koruyan kısımdır fakat tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları vardır. Mevcut kira sözleşmesinin başlangıcından makul bir süre sonra alınmış tahliye taahhüdü olması gereklidir.
Kiracı kira bedelini ödemez, eksik öder ve ev sahibi kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunursa; tahliye davası açılabilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Ayrıca Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, ev sahibi kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürenin aşılması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.
Ev sahibi, ekonomideki durumu gerekçe göstererek kira miktarını yüksek oranda artırabilir mi? Kira Artış Oranı Neye Göre Yapılır? Nasıl Hesaplanır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kira artış oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi (TÜFE)’ye göre belirlenmektedir. 12 aylık tüfe ortalamasının üzerinde zam uygulaması kanunen geçerli değildir. Bununla birlikte, 7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen geçici madde uyarınca, 10.06.2022-01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kirası sözleşmelerinde artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.
Kiracı ile Kiraya veren Kira Artış Oranında Anlaşamazlarsa, kiracının kiralanandan çıkması gerekir mi?
Kira artış oranı yasal sınırlar içerisindeyse veya taraflar kira artış oranı üzerinde anlaşma sağladıysa geçerli olacaktır. Taraflar, yasal sınırları aşan kira artış oranında anlaşma sağlamadıysa, kiracı anlaşma sağlanamayan bedeli ödemeye zorlanamaz, bu sebeple taşınmazdan tahliye edilemez. Kiraya veren anlaşma sağlanamayan bedele ilişkin kira tespit davası açarak, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir.
Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da 5 yıldan uzun süreli, süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya verenin Kira Tespit davası açma hakkı vardır. Hâkim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre ve kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir.
Kiraya veren Ara Zam Talebinde Bulunabilir Mi?
Kira sözleşmesinin yenileme dönemi haricinde ara zam talebine konu edilmesinin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmelerine ilişkin şartlar, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca taraflarca belirlenir. Tarafların anlaşması halinde kira sözleşmesinde değişiklikler gayet tabi yapılabilir.
Kiraya veren Kira artışı için ısrarla talepte bulunup, arayıp kiracıyı huzursuz ediyorsa ne yapılabilir?
Kira sözleşmesinde tarafların birtakım hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. TBK md. 301’de de açıkça ifade edildiği üzere, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
Kiraya verenin yasal sınırların üzerinde bir kira artış oranında ısrar etmesi ve kiracıyı ısrarla araması, ısrarla konutu ziyaret etmesi, “ya öde, ya taşınmazı boşalt” tutumu ile rahatsız etmesi gibi hallerde Türk Ceza Kanunu’nda yer alan birtakım suçların koşulları oluşabilir. Bu kapsamda savcılığa suç duyurusunda bulunulması daha uygun olacaktır.
Ayrıca 05.04.2023 tarih ve 32154 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklikler yapılmıştır. Bu kapsamda, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Söz konusu kanun değişikliği 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulaması başlamıştır.
Kira uyuşmazlığının arabuluculuk yöntemiyle çözümü mahkeme yargısına göre birtakım avantajlara sahiptir. Arabuluculuk süreciyle zamandan ve dava masraflarından tasarruf sağlanabilmektedir. Ayrıca yargılama süreci boyunca tarafların arasındaki ilişkinin zedelenmesinin engellenmesi ve taraflar arasındaki ikili ilişkinin korunması amaçlanmaktadır. Arabuluculuk menfaat temelli bir uyuşmazlık çözüm yöntemi olduğundan taraflar anlaşacakları konuları serbestçe belirleyebilmektedir.
